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緬甸投資考察所見所聞(一)不動產制度


承前一篇所述,緬甸因為共產國家並且當前制度較為落後,因此,就不動產登記、使用等相關規定不能以我國現行制度的觀念去思考。首先,緬甸仍有許多地方較為落後,很多地方水、電都到不了,更別說有完整的土地登記制度了,甚至土地權狀各地形式都不近相同,加上過戶要繳高額稅金,導致一般人買賣不動產都只是將權狀及授權書交給買方並點交就完成了。又因權狀形式有所不同,而授權書就如同支票背書連續一樣,需要一個一個追上去,上開文件也可能係偽造的,所以,購買不動產時都會委請當地律師作不動產權利調查,查明土地權狀是否為真、授權書有無問題等,即調查出賣人是否有權出售土地。而他們房屋鮮少作登記,通常都是以土地證明同時作為房屋購買證明。

以土地制度來說,緬甸係共產國家,土地大致上係屬於國家的(STATE LAND),但有部分屬於祖傳財產可以自由轉讓,稱為FREEHOLDLAND,但只能緬甸公民之間轉讓。第二種稱為GRANT LAND,屬政府擁有但可以出租的授權地。最後一種就是完全政府擁有而不可出租他人使用的。而緬甸因曾受英國統治之故,所以他們的單位是用FEET(英呎)計算,與我們台制以坪計算(榻榻米大小),都是有歷史因素的。關於不動產建蔽率跟容積率因國家甫向外發展,以前是沒甚麼標準的,建物能建多高、多大,以仰光來說都是Y.C.D.C.( Yangon City Development Committee )仰光城市發展委員會說了算,但因為仰光市區實在太壅塞,為了生活品質及市容,慢慢對建蔽率跟容積率要求較以往嚴格,惟目前仍無具體規範可參,可能是投資方比較困擾的問題。許多共產國家都將不動產視為國家重要資源,不准外人投資,所以,外國人要投資緬甸不動產是有很多限制的,這部分就再下一篇跟大家說明。

 

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